2024年初，张某向房东李某租赁了一套房屋用于生活居住，并签订了书面《房屋租赁合同》，双方约定租期为一年，每年租金3万元，支付方式为全部预付，先款后用。租赁合同签订后，张谋便支付了全年的租金。入住后，张某还对房屋进行了简单装修。

2024年3月下旬，却遇到当地区法院的执行法官上门来贴封条。经张某了解得知，2022年10月，李某曾经向王某借款并将张某租赁的该房屋做了抵押登记，后因未归还借款被王某诉至法院。法院审理后作出判决，李某需返还王某借款，且王某对李某抵押的房产经折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。判决生效后，李某仍未履行还款义务，王某便向法院申请了强制执行。

进入执行程序后，法院依法查封了案涉房屋，并上门张贴了查封裁定书、腾房公告及封条。张某深感无辜，称其租房前对房屋已被抵押的情况毫不知情。但王某对该房屋设立抵押登记的时间早于张某与李某签订的房屋租赁合同的时间，张某的租赁权不能对抗在先登记的抵押权，所以张某需尽快腾房，张某腾房后要求李某返还剩余租赁以及装修的经济损失，但因李某无偿还能力迟迟未归还房屋及损失。

律师提示：

房屋租赁是较为常见的经济活动，但大部分人极易忽视租赁房屋上是否已设立登记抵押权，拟承租房屋上设定的在先抵押权，犹如一颗定时炸弹，一旦爆发，极有可能给承租方带来巨大打击。

作为承租方，在租赁房屋前，应尽量对房屋进行全面评估比，以保障自身合法权益，规避风险：需查看核对房屋产权信息，确保出租人是房屋所有权人或者是有权出租房屋的人，并重点关注租赁房屋是否已经设立抵押权，应避免租赁已设立抵押权的房屋；签订书面房屋租赁合同并就约定相应违约责任；尽量选择后支付房屋租金或者分期支付租金。

法律规定：

《中华人民共和国民法典》

第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）

第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

供稿/法律事务部 谭娅婕